O metro quadrado subiu nos bairros de preço médio de São Paulo — e parou nos mais caros
Entre o começo do ano e julho de 2026, apartamentos parecidos ficaram até 12% mais caros em Vila Prudente e Santana, enquanto Jardim Paulista e Pinheiros ficaram estáveis. A análise usa todas as vendas registradas no ITBI da Prefeitura.
O mercado imobiliário de São Paulo começou 2026 mais devagar do que no ano anterior e terminou o primeiro semestre em ritmo acelerado. Em janeiro e fevereiro, a cidade registrou 11,2 mil vendas de imóveis residenciais — 11% menos que no mesmo período de 2025. Em junho e julho, foram 15 mil.
O preço, porém, quase não acompanhou. O metro quadrado mediano subiu 1,1% entre os dois períodos, de R$ 4.877 para R$ 4.930. E, quando se olha bairro a bairro, a alta aparece em lugares diferentes dos que costumam ocupar as manchetes.
Mais vendas, preço quase parado
Parte da diferença entre o começo e o meio do ano é sazonal: janeiro e fevereiro são tradicionalmente os meses mais fracos do mercado. Mas o salto de 2026 foi bem maior que o normal. No mesmo intervalo de 2025, as vendas cresceram 10%. Em 2026, cresceram 34%.
Comparando os mesmos meses, junho e julho de 2026 tiveram 8% mais vendas e um metro quadrado 4,3% mais alto que em 2025. Cerca de 4 em cada 10 compras do ano foram financiadas.
Onde o metro quadrado subiu de verdade
Para comparar bairros, usamos só apartamentos parecidos: unidades de 50 a 130 metros quadrados, em bairros com pelo menos 30 vendas desse tipo em cada período. Dezessete bairros passaram nesse critério.
Separados em três faixas pelo preço do começo do ano, eles mostram um padrão claro. Nos cinco bairros de preço intermediário, o metro quadrado subiu ou ficou estável em todos, com alta mediana de 7%. Entre os sete mais caros, só Perdizes subiu de forma clara; três ficaram estáveis e três caíram, e a variação mediana foi de −1,4%.
Vila Prudente teve a maior alta confirmada: o metro quadrado de apartamentos parecidos passou de R$ 3.973 para R$ 4.458, alta de 12%, com base em 107 vendas. Santana veio logo atrás, de R$ 3.785 para R$ 4.182 (+10,5%), em 119 vendas.
Saúde subiu 5%, com a maior base da lista: 187 vendas comparáveis. Butantã (+9%) e Santo Amaro (+7%) também avançaram.
A Lapa registrou a maior variação do levantamento, +29%. O número deve ser lido com cuidado: são 80 vendas no total, e uma variação dessa magnitude em seis meses costuma se reduzir quando mais dados chegam.
Entre os bairros mais caros, Perdizes foi exceção, com alta de 11%. Pinheiros ficou estável (−1,4%) e Jardim Paulista, o metro quadrado mais alto da lista, recuou 3%.
O que a média esconde
Na conta simples — a mediana de todos os apartamentos vendidos —, Pinheiros aparece com queda de 12% no metro quadrado. Seria uma das maiores correções da cidade. Não é o que aconteceu.
Entre janeiro e julho, o tamanho típico dos apartamentos vendidos em Pinheiros passou de 96 para 118 metros quadrados. Apartamento maior costuma custar menos por metro quadrado. Quando a comparação se limita a unidades parecidas, a queda cai para 1,4% — dentro do que se espera de oscilação normal.
Pinheiros não é caso isolado. Das nove quedas que aparecem na conta simples, seis desaparecem quando a comparação é entre apartamentos parecidos.
O efeito também funciona no sentido contrário. Em Perdizes, Butantã e Santo Amaro, a média de todos os apartamentos sugeria preço parado ou em queda. Entre unidades comparáveis, os três subiram entre 7% e 11%.
Para quem está comprando ou vendendo, a consequência é prática: a média do bairro diz pouco sobre o preço de um apartamento específico. O que importa é quanto imóveis parecidos com ele venderam recentemente.
Onde o preço caiu
Três quedas resistem à comparação entre apartamentos parecidos. A maior foi no Ipiranga: o metro quadrado passou de R$ 5.232 para R$ 4.775, recuo de 8,7%, em 143 vendas. Na Bela Vista, a queda foi de 6,1%, de R$ 5.614 para R$ 5.274, em 156 vendas.
A terceira é Itaquera, o bairro de metro quadrado mais baixo da lista, com recuo de 4,2%. Ela é o motivo pelo qual não se pode dizer que a alta foi maior nos bairros mais baratos: foi maior nos intermediários.
O que ainda não dá para afirmar
Alguns bairros tiveram variações grandes na conta simples, mas poucas vendas de apartamentos parecidos para confirmar o movimento. Não os incluímos na análise.
| Bairro | Variação na média simples | Vendas comparáveis (jan–fev / jun–jul) |
|---|---|---|
| Vila Olímpia | −17,6% | 21 / 44 |
| Indianópolis | +19,8% | 27 / 48 |
| Brooklin | −4,9% | 18 / 20 |
| Moema | −3,6% | 21 / 56 |
A Vila Olímpia merece nota. No relatório de março e abril, ela aparecia no topo do ranking de metro quadrado da cidade. A queda de 17,6% na média simples chama atenção, mas, com 21 vendas comparáveis no começo do ano, é impossível separar mudança de preço de mudança no tipo de imóvel vendido.
Metodologia
É o mesmo princípio que usamos no Raio X do imóvel: em vez da média do bairro, o preço de um endereço é comparado com as vendas recentes de imóveis parecidos com ele.