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Diretório · São Paulo capital

Bairros de São Paulo
capital.

Análise de preços de imóveis residenciais e comerciais nos bairros de São Paulo capital, baseada em mais de 1,3 milhão de transações registradas pela Prefeitura via ITBI desde 2013.

Cada bairro tem página dedicada com preço médio por m², histórico de evolução, ruas mais valorizadas, distribuição por tipo de imóvel e tendência de valorização.

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№ 01 · MAPA

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№ 02 · LISTAGEM

Por zona.

46 bairros

Centro

10 bairros · 98.420 tx
Barra Funda
R$ 4.414/m²19.388 tx
-4% vs cidade
Bela Vista
R$ 4.644/m²17.640 tx
+1% vs cidade
Bom Retiro
R$ 3.252/m²3.950 tx
-30% vs cidade
Brás
R$ 3.857/m²10.841 tx
-16% vs cidade
Cambuci
R$ 3.669/m²9.222 tx
-21% vs cidade
Consolação
R$ 4.909/m²9.357 tx
+6% vs cidade
Higienópolis
R$ 5.820/m²3.709 tx
+26% vs cidade
Liberdade
R$ 4.004/m²10.624 tx
-13% vs cidade
República
R$ 4.344/m²1.547 tx
-6% vs cidade
Santa Cecília
R$ 4.547/m²12.142 tx
-2% vs cidade

Zona Sul

19 bairros · 268.089 tx
Brooklin
R$ 5.618/m²12.613 tx
+22% vs cidade
Campo Belo
R$ 5.296/m²10.190 tx
+15% vs cidade
Campo Limpo
R$ 3.067/m²1.282 tx
-34% vs cidade
Capão Redondo
R$ 2.819/m²606 tx
-39% vs cidade
Cerqueira César
R$ 6.344/m²18.411 tx
+37% vs cidade
Indianópolis
R$ 6.251/m²15.140 tx
+35% vs cidade
Ipiranga
R$ 4.132/m²19.314 tx
-11% vs cidade
Itaim Bibi
R$ 6.824/m²6.965 tx
+48% vs cidade
Jardim América
R$ 6.872/m²10.656 tx
+49% vs cidade
Jardim Europa
R$ 10.271/m²1.265 tx
+122% vs cidade
Jardim Paulista
R$ 6.667/m²22.283 tx
+44% vs cidade
Moema
R$ 5.681/m²12.040 tx
+23% vs cidade
Morumbi
R$ 3.082/m²5.537 tx
-33% vs cidade
Pinheiros
R$ 6.453/m²20.263 tx
+40% vs cidade
Santo Amaro
R$ 4.200/m²33.000 tx
-9% vs cidade
Saúde
R$ 4.050/m²19.438 tx
-12% vs cidade
Vila Andrade
R$ 2.979/m²19.908 tx
-35% vs cidade
Vila Mariana
R$ 5.370/m²27.391 tx
+16% vs cidade
Vila Olímpia
R$ 5.939/m²11.787 tx
+29% vs cidade

Zona Leste

9 bairros · 101.669 tx
Água Rasa
R$ 3.969/m²1.155 tx
-14% vs cidade
Aricanduva
R$ 1.652/m²544 tx
-64% vs cidade
Itaquera
R$ 2.945/m²12.415 tx
-36% vs cidade
Mooca
R$ 3.659/m²23.861 tx
-21% vs cidade
Penha
R$ 2.741/m²7.241 tx
-41% vs cidade
São Mateus
R$ 2.786/m²1.354 tx
-40% vs cidade
Tatuapé
R$ 4.040/m²32.631 tx
-13% vs cidade
Vila Prudente
R$ 3.357/m²18.089 tx
-27% vs cidade
Vila Ré
R$ 2.925/m²4.379 tx
-37% vs cidade

Zona Norte

3 bairros · 33.223 tx
Casa Verde
R$ 3.353/m²5.577 tx
-27% vs cidade
Santana
R$ 3.527/m²17.617 tx
-24% vs cidade
Tucuruvi
R$ 3.292/m²10.029 tx
-29% vs cidade

Zona Oeste

5 bairros · 69.513 tx
Butantã
R$ 3.724/m²22.299 tx
-19% vs cidade
Lapa
R$ 4.577/m²16.703 tx
-1% vs cidade
Perdizes
R$ 5.092/m²22.867 tx
+10% vs cidade
Sumaré
R$ 5.534/m²1.791 tx
+20% vs cidade
Vila Madalena
R$ 6.285/m²5.853 tx
+36% vs cidade
№ 03 · METODOLOGIA

Sobre os dados.

Origem

Todas as transações vêm da base ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) publicada pela Prefeitura de São Paulo. É o registro oficial e obrigatório toda vez que um imóvel troca de dono na cidade — não é estimativa, é venda real com escritura.

Atualização

A PMSP libera novos lotes mensalmente, com defasagem típica de 30 a 60 dias. Reprocessamos a base completa a cada novo lote pra recalcular médias, percentis e tendências.

Cobertura

Hoje processamos mais de 1,3 milhão de transações entre 2013 e 2026. A cobertura é total dentro do município de São Paulo — Guarulhos, ABC e demais cidades da região metropolitana têm bases próprias e não estão incluídas.

Limitações

ITBI cobre vendas formais com escritura registrada. Doações, heranças, permutas e vendas informais ficam de fora. Bairros com pouco volume mensal podem ter média menos estatisticamente robusta — sempre cruze com o número de transações.

№ 04 · FAQ

Perguntas frequentes.

Quantos bairros tem São Paulo capital?
São Paulo tem 96 distritos oficiais, agrupados em 32 subprefeituras divididas em 5 zonas (Centro, Norte, Sul, Leste e Oeste). Cobrimos os principais bairros com volume relevante de transações ITBI.
Como o preço médio por m² é calculado?
Pegamos o valor de venda registrado em cada transação ITBI, dividimos pela área construída (ou área do terreno, no caso de lotes), e calculamos a mediana — não a média aritmética — para evitar distorção por outliers (vendas atípicas, fracionamento, transferências familiares).
Por que alguns bairros têm pouquíssimas transações?
Bairros pequenos ou com baixo dinamismo imobiliário registram naturalmente menos transações. Em zonas residenciais consolidadas, é comum ter menos de 100 vendas/ano. Nesses casos, o preço médio fica menos estatisticamente robusto — sempre olhe o volume junto com o preço.
Os dados incluem aluguel ou só venda?
Por enquanto, apenas venda. O ITBI é cobrado sobre transferências de propriedade, então cobre só vendas formais (com escritura registrada em cartório). Aluguel não passa por essa via — estamos avaliando outras fontes pra trazer também.
Com que frequência os dados são atualizados?
A Prefeitura de São Paulo publica os dados ITBI mensalmente, com defasagem de 30-60 dias. Atualizamos nossa base sempre que sai novo lote oficial.
Vocês cobrem grande SP ou só capital?
Apenas São Paulo capital. Cidades vizinhas como Guarulhos, Osasco, Santo André e São Bernardo têm bases ITBI próprias, separadas da PMSP — não estão neste momento na cobertura.