Diretório · São Paulo capitalBairros de São Paulo
capital.
Análise de preços de imóveis residenciais e comerciais nos bairros de São Paulo capital, baseada em mais de 1,3 milhão de transações registradas pela Prefeitura via ITBI desde 2013.
Cada bairro tem página dedicada com preço médio por m², histórico de evolução, ruas mais valorizadas, distribuição por tipo de imóvel e tendência de valorização.
№ 01 · MAPA
Volume por bairro.
clique para explorar menos transações volume médio mais transações·Cor: preço médio/m² (mais escuro = mais caro)
№ 02 · LISTAGEM
Por zona.
37 bairros
Centro
10 bairros · 92.434 tx
Zona Sul
12 bairros · 168.028 tx
Zona Leste
7 bairros · 77.232 tx
Zona Norte
3 bairros · 31.123 tx
Zona Oeste
5 bairros · 63.798 tx№ 03 · METODOLOGIA
Sobre os dados.
Origem
Todas as transações vêm da base ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) publicada pela Prefeitura de São Paulo. É o registro oficial e obrigatório toda vez que um imóvel troca de dono na cidade — não é estimativa, é venda real com escritura.
Atualização
A PMSP libera novos lotes mensalmente, com defasagem típica de 30 a 60 dias. Reprocessamos a base completa a cada novo lote pra recalcular médias, percentis e tendências.
Cobertura
Hoje processamos mais de 1,3 milhão de transações entre 2013 e 2026. A cobertura é total dentro do município de São Paulo — Guarulhos, ABC e demais cidades da região metropolitana têm bases próprias e não estão incluídas.
Limitações
ITBI cobre vendas formais com escritura registrada. Doações, heranças, permutas e vendas informais ficam de fora. Bairros com pouco volume mensal podem ter média menos estatisticamente robusta — sempre cruze com o número de transações.
№ 04 · FAQ
Perguntas frequentes.
Quantos bairros tem São Paulo capital?+
São Paulo tem 96 distritos oficiais, agrupados em 32 subprefeituras divididas em 5 zonas (Centro, Norte, Sul, Leste e Oeste). Cobrimos os principais bairros com volume relevante de transações ITBI.
Como o preço médio por m² é calculado?+
Pegamos o valor de venda registrado em cada transação ITBI, dividimos pela área construída (ou área do terreno, no caso de lotes), e calculamos a mediana — não a média aritmética — para evitar distorção por outliers (vendas atípicas, fracionamento, transferências familiares).
Por que alguns bairros têm pouquíssimas transações?+
Bairros pequenos ou com baixo dinamismo imobiliário registram naturalmente menos transações. Em zonas residenciais consolidadas, é comum ter menos de 100 vendas/ano. Nesses casos, o preço médio fica menos estatisticamente robusto — sempre olhe o volume junto com o preço.
Os dados incluem aluguel ou só venda?+
Por enquanto, apenas venda. O ITBI é cobrado sobre transferências de propriedade, então cobre só vendas formais (com escritura registrada em cartório). Aluguel não passa por essa via — estamos avaliando outras fontes pra trazer também.
Com que frequência os dados são atualizados?+
A Prefeitura de São Paulo publica os dados ITBI mensalmente, com defasagem de 30-60 dias. Atualizamos nossa base sempre que sai novo lote oficial.
Vocês cobrem grande SP ou só capital?+
Apenas São Paulo capital. Cidades vizinhas como Guarulhos, Osasco, Santo André e São Bernardo têm bases ITBI próprias, separadas da PMSP — não estão neste momento na cobertura.