Calculadora de ITBI São Paulo
O número muda enquanto você digita — sem botão, sem cadastro. E a conta fica aberta, linha por linha, pra você conferir de onde saiu cada real.
Três regras decidem quanto você paga
A base de cálculo é o maior valor
Entre o preço que você declarou e o valor venal de referência da Prefeitura, vale o maior. É a regra que mais gera surpresa na hora de emitir a guia — quem calculou só pelo preço de compra pode pagar mais do que previu.
A alíquota padrão é 3%
Aplicada sobre a base inteira, na maioria das transmissões. É o cenário de quem compra à vista ou com financiamento fora dos programas incentivados.
Financiamento incentivado derruba parte para 0,5%
Em contratos a partir de 25/02/2022, com SFH, PAR, HIS ou consórcio e imóvel de até R$ 725.808,00, a parcela financiada de até R$ 120.968,00 paga 0,5%. Tudo que passa disso — e toda a parte não financiada — volta para os 3%.
Apartamento de R$ 700.000, com R$ 200.000 financiados pelo SFH:
Sem o financiamento incentivado seriam R$ 21.000 — a regra economiza R$ 3.024,20.
O valor venal de referência do seu imóvel
O VVR é o que decide se você paga sobre o preço da compra ou sobre a avaliação da Prefeitura — e ele só aparece quando você emite a guia. A melhor pista antes disso é o que imóveis parecidos realmente declararam no ITBI da mesma rua e do mesmo bairro. São 1,3 milhão de transações registradas.
Ver o que declararam na minha região →Dúvidas sobre o ITBI em São Paulo
Qual é a alíquota do ITBI em São Paulo?
A alíquota padrão é de 3% sobre a base de cálculo. Em compras financiadas pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio, com contrato a partir de 25/02/2022 e imóvel de até R$ 725.808,00, a parcela financiada de até R$ 120.968,00 paga apenas 0,5% — o restante da base continua a 3%.
Qual valor é usado como base de cálculo?
O maior valor entre o preço declarado na transação e o valor venal de referência (VVR) da Prefeitura. Isso surpreende muita gente: se a Prefeitura avalia o imóvel acima do que você pagou, o imposto sai sobre a avaliação dela, não sobre o que saiu do seu bolso.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
O comprador. É um custo da aquisição, e sem a guia paga não é possível registrar o imóvel no cartório — ou seja, a propriedade não muda de nome oficialmente.
Como funciona a isenção de primeiro imóvel?
São Paulo isenta a aquisição do primeiro imóvel residencial e os imóveis do programa Minha Casa Minha Vida, desde que o valor não ultrapasse R$ 245.527,77 em 2026. A isenção não é automática: precisa ser requerida à Prefeitura com a documentação que comprove a condição. Há ainda isenções para Fundo Municipal de Habitação, FAR, CDHU, COHAB/SP, HIS, FNHIS e FPHIS.
Quando o ITBI precisa ser pago?
Antes do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, é um dos últimos passos da compra — e um dos que mais pega comprador desprevenido, porque some do orçamento de quem só contou entrada e parcela.
Os valores mudam todo ano?
Sim. Os tetos de isenção e da parcela financiada são reajustados anualmente pela Prefeitura. Esta calculadora usa os valores vigentes em 2026: R$ 120.968,00 para a parcela a 0,5% e R$ 245.527,77 para a isenção de primeiro imóvel.