Mercado imobiliário de São Paulo em Fevereiro de 2026
Análise mensal: bairros que mais valorizaram, preços por m², gap entre anúncio e venda real em fevereiro/2026.
Em fevereiro de 2026, a base ITBI registrou 9.481 transações em São Paulo capital, totalizando R$ 6.313.635.299 movimentados. A mediana de preço por m² ficou em R$ 4.159.
A cidade em números — Fevereiro
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Transações registradas (ITBI) | 9.481 |
| Volume total movimentado | R$ 6.313.635.299 |
| Mediana de preço por m² | R$ 4.159 |
| Faixa típica (P25 – P75) | R$ 2.578/m² a R$ 5.970/m² |
Metade dos imóveis vendidos saiu por menos de R$ 4.159/m². A faixa entre o percentil 25 (R$ 2.578/m²) e o percentil 75 (R$ 5.970/m²) cobre 50% das transações — onde está a maior parte do mercado.
Top 15 bairros mais caros
Bairros com maior mediana de preço por m² em Fevereiro (mínimo de 30 transações no mês pra entrar no ranking):
| # | Bairro | Mediana R$/m² | Transações |
|---|---|---|---|
| 1 | Jardim Paulista | R$ 8.691 | 91 |
| 2 | Pinheiros | R$ 7.281 | 108 |
| 3 | Itaim Bibi | R$ 6.836 | 36 |
| 4 | Moema | R$ 6.517 | 46 |
| 5 | Perdizes | R$ 6.429 | 173 |
| 6 | Consolacao | R$ 6.312 | 47 |
| 7 | Santa Cecilia | R$ 6.204 | 88 |
| 8 | Campo Belo | R$ 6.145 | 59 |
| 9 | Vila Mariana | R$ 5.769 | 199 |
| 10 | Santo Amaro | R$ 5.667 | 115 |
| 11 | Lapa | R$ 5.588 | 72 |
| 12 | Barra Funda | R$ 5.395 | 54 |
| 13 | Vila Madalena | R$ 5.351 | 51 |
| 14 | Butanta | R$ 5.029 | 129 |
| 15 | Bela Vista | R$ 5.013 | 110 |
Quem mais valorizou nos últimos 12 meses
Comparação da mediana de preço por m² em Fevereiro/2026 vs Fevereiro/2025:
| # | Bairro | Variação 12m | R$/m² atual | R$/m² 12m atrás |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Tucuruvi | +29.3% | R$ 3.787 | R$ 2.930 |
| 2 | Butanta | +22.4% | R$ 5.029 | R$ 4.110 |
| 3 | Santo Amaro | +19.9% | R$ 5.667 | R$ 4.727 |
| 4 | Santa Cecilia | +15.2% | R$ 6.204 | R$ 5.385 |
| 5 | Vila Andrade | +12.0% | R$ 4.229 | R$ 3.777 |
Quem mais desvalorizou
| # | Bairro | Variação 12m | R$/m² atual | R$/m² 12m atrás |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Vila Madalena | -27.5% | R$ 5.351 | R$ 7.377 |
| 2 | Tatuape | -13.8% | R$ 3.655 | R$ 4.242 |
| 3 | Vila Mariana | -11.2% | R$ 5.769 | R$ 6.497 |
| 4 | Pinheiros | -10.1% | R$ 7.281 | R$ 8.098 |
| 5 | Lapa | -7.2% | R$ 5.588 | R$ 6.022 |
Onde tem mais movimento
Bairros com maior número de transações registradas em Fevereiro:
| # | Bairro | Transações | R$/m² médio |
|---|---|---|---|
| 1 | Tatuape | 234 | R$ 3.751 |
| 2 | Vila Mariana | 199 | R$ 5.631 |
| 3 | Perdizes | 173 | R$ 6.434 |
| 4 | Saude | 149 | R$ 4.779 |
| 5 | Butanta | 129 | R$ 5.076 |
| 6 | Santo Amaro | 115 | R$ 5.642 |
| 7 | Bela Vista | 110 | R$ 4.669 |
| 8 | Pinheiros | 108 | R$ 7.902 |
| 9 | Santana | 96 | R$ 4.126 |
| 10 | Jardim Paulista | 91 | R$ 9.662 |
| 11 | Santa Cecilia | 88 | R$ 6.010 |
| 12 | Bras | 87 | R$ 5.034 |
| 13 | Mooca | 85 | R$ 3.923 |
| 14 | Tucuruvi | 80 | R$ 3.753 |
| 15 | Vila Andrade | 78 | R$ 4.386 |
Anúncio vs valor venal oficial — o gap do mercado
Comparamos o preço médio anunciado no VivaReal com o valor venal oficial da Prefeitura de São Paulo (corrigido pra comparar área útil com área útil). Quanto maior o gap, maior é a soma de dois efeitos: margem típica de negociação que o mercado aceita + subdeclaração histórica do valor venal pelo poder público.
| # | Bairro | R$/m² anunciado | R$/m² venal (corr.) | Gap |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Itaim Bibi | R$ 19.778 | R$ 7.593 | +160.5% |
| 2 | Santo Amaro | R$ 11.692 | R$ 4.846 | +141.3% |
| 3 | Pinheiros | R$ 18.556 | R$ 8.021 | +131.3% |
| 4 | Bela Vista | R$ 12.500 | R$ 5.528 | +126.1% |
| 5 | Moema | R$ 16.317 | R$ 7.485 | +118.0% |
| 6 | Jardim Paulista | R$ 16.429 | R$ 7.609 | +115.9% |
| 7 | Casa Verde | R$ 9.388 | R$ 4.425 | +112.1% |
| 8 | Vila Andrade | R$ 8.512 | R$ 4.015 | +112.0% |
| 9 | Campo Belo | R$ 14.570 | R$ 7.003 | +108.1% |
| 10 | Mooca | R$ 9.216 | R$ 4.692 | +96.4% |
| 11 | Vila Mariana | R$ 14.149 | R$ 7.335 | +92.9% |
| 12 | Barra Funda | R$ 11.475 | R$ 6.059 | +89.4% |
| 13 | Perdizes | R$ 12.599 | R$ 6.794 | +85.4% |
| 14 | Tucuruvi | R$ 8.444 | R$ 4.568 | +84.9% |
| 15 | Santana | R$ 8.594 | R$ 4.745 | +81.1% |
Como ler o gap: um gap de +100% significa que o anúncio pede o dobro do valor venal oficial. Isso não quer dizer que o imóvel está "caro" — em São Paulo, o valor venal da Prefeitura é historicamente mantido em ~30–50% do preço real de mercado por motivos fiscais. O gap real entre preço pedido e preço fechado costuma ser de 7 a 10% na média da cidade.
Yield bruto estimado — top 5 pra investidor
Cruzamos o preço de aluguel/m² dos anúncios com o preço estimado de venda fechada (mediana de anúncios × 0,92, descontando os 8% típicos de negociação preço-pedido vs preço-fechado em SP). O yield bruto mostra a renda anual de aluguel sobre o preço de compra. O yield líquido desconta ~50% de custos típicos (10% IPTU + 25% condomínio + 8% vacância + 7% gestão).
| # | Bairro | Aluguel R$/m²/mês | Venda R$/m² (ref.) | Yield bruto a.a. | Yield líquido a.a. | vs CDI |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Liberdade | R$ 74 | R$ 7.913 | 11.21% | 5.61% | +0.7 p.p. |
| 2 | Santo Amaro | R$ 90 | R$ 10.757 | 10.06% | 5.03% | −0.4 p.p. |
| 3 | Bom Retiro | R$ 51 | R$ 6.440 | 9.53% | 4.76% | −1.0 p.p. |
| 4 | Perdizes | R$ 88 | R$ 11.591 | 9.13% | 4.57% | −1.4 p.p. |
| 5 | Itaquera | R$ 37 | R$ 5.270 | 8.46% | 4.23% | −2.0 p.p. |
Contexto: CDI atual em torno de 10.5% a.a. (renda fixa de referência). Bairros com yield bruto acima desse patamar começam a competir com renda fixa — bairros abaixo só fazem sentido como investimento se houver expectativa de valorização do imóvel (em SP, historicamente 5–8% a.a.). Importante: o yield líquido é a renda real depois dos custos, e quase nenhum bairro de SP bate CDI pelo aluguel isolado — a tese do imóvel é renda + valorização + hedge inflacionário, não só renda.
O que mudou em relação a relatórios anteriores
Nesta edição corrigimos a metodologia do yield e do gap. Antes usávamos o valor declarado em ITBI como referência de preço, mas a subdeclaração fiscal e a inclusão de garagem na área tornavam os números irrealisticamente altos. Agora usamos a mediana de anúncios menos o desconto típico de negociação — mais próximo do preço de mercado efetivamente praticado. Detalhamos a metodologia na página do Raio X de cada imóvel.
Metodologia
Os dados de transações vêm da base ITBI da Prefeitura de São Paulo, atualizada mensalmente com defasagem típica de 30 a 60 dias. Calculamos medianas (não médias aritméticas) para evitar distorção por outliers — vendas atípicas, fracionamentos e transferências familiares.
Apenas bairros com pelo menos 30 transações no mês entram nos rankings, garantindo que cada número tem base estatística mínima. Bairros menores ainda aparecem nas suas páginas individuais, mas com nota de baixa amostra.
Os dados de anúncios vêm de snapshot mensal do VivaReal (captura 2026-05). Comparamos o preço médio pedido em anúncios ativos com o preço efetivamente registrado em ITBI no período.
Quer ver os dados específicos do seu imóvel? Use a busca por endereço ou navegue pelos bairros — é gratuito até 3 relatórios por usuário cadastrado.